Вы оформляете ипотечный кредит в банке и подписываете с застройщиком (или подрядчиком при ИЖС) договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Договор регистрируется в Росреестре.

В банке, который кредитует строительство (это может быть тот же банк, где взята ипотека, или банк-партнер застройщика), открывается бесплатный счет эскроу на ваше имя.

Свои собственные средства (первоначальный взнос) вы переводите на этот эскроу-счет (или вносите через аккредитив по условиям сделки).
Перечисление кредитных средств от банка
Ипотечные деньги от банка не отдаются вам в руки и не уходят сразу застройщику. Банк переводит заемные средства на ваш эскроу-счет.

Деньги (и ваши, и кредитные) лежат на счете заблокированными. Застройщик строит дом за счет собственных или кредитных средств банка (проектное финансирование), но не может забрать ваши деньги.

Когда дом достроен, введен в эксплуатацию и первый дольщик оформил право собственности (или выполнены другие условия ДДУ), банк «раскрывает» эскроу-счет.
Деньги со счета списываются и перечисляются застройщику в счет оплаты за квартиру.

Платить ежемесячные взносы по самому ипотечному кредиту (тело долга + проценты) вы начинаете сразу после подписания кредитного договора и перечисления средств в сделку (или согласно графику в договоре), независимо от того, строится еще дом или уже сдан.

Заключите договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или договор строительного подряда с подрядчиком (компанией или ИП).

Откройте эскроу-счет в аккредитованном банке на основании совместного заявления владельца сертификата и строительной организации.

Подайте заявление о распоряжении средствами материнского капитала одним из удобных способов:
а) Через портал Госуслуги, б) Лично в отделении Социального фонда России, в) Через МФЦ
Необходимый пакет документов:

1. Паспорт владельца сертификата и СНИЛС
2. Свидетельства о рождении детей
3. Договор строительного подряда или ДДУ
4. Документы на земельный участок (выписка из ЕГРН)
5. Данные уведомления о планируемом строительстве
6. Реквизиты эскроу-счета
7. Кредитный договор или договор займа (если строительство ведется с привлечением ипотечных средств)

Социальный фонд проверяет документы в течение 10 рабочих дней.
После одобрения СФР перечисляет средства материнского капитала напрямую на эскроу-счет в банке.

Деньги находятся на эскроу-счете и заморожены до тех пор, пока подрядчик не выполнит свои обязательства по строительству (или пока не будут соблюдены условия договора), после чего банк передает их застройщику/подрядчику.
В случае расторжения договора эскроу банк возвращает средства обратно в Социальный фонд.